GOPPAR

GOPPAR là gì?

GOPPAR (Gross Operating Profit Per Available Room) là lợi nhuận hoạt động gộp tính trên mỗi phòng sẵn có trong một kỳ. Chỉ số lấy tổng doanh thu của cơ sở lưu trú trừ chi phí vận hành, rồi chia cho số phòng-đêm khả dụng, cho biết mỗi phòng thực sự để lại bao nhiêu đồng lãi sau khi bộ máy vận hành đã tiêu tiền.

GOPPAR được tính ra sao từ bảng kê vận hành tôi nhận mỗi quý?

Đơn vị vận hành lấy tổng doanh thu của kỳ — gồm tiền phòng, F&B, spa, tour, giặt là và các dịch vụ khác — rồi trừ toàn bộ chi phí vận hành phát sinh trong cùng kỳ: lương và bảo hiểm nhân sự, điện nước, hóa phẩm, chi phí bán hàng và marketing, phí quản lý trả cho thương hiệu. Phần còn lại là GOP (lợi nhuận hoạt động gộp). Đem GOP chia cho số phòng-đêm khả dụng của kỳ đó, ra GOPPAR.

Số phòng-đêm khả dụng là số phòng nhân số ngày trong kỳ, không phải số phòng đã bán. Một căn villa 1 phòng ngủ đưa vào khai thác đủ 30 ngày tháng 6 có 30 phòng-đêm khả dụng, dù chỉ bán được 18 đêm. Đây là điểm khiến GOPPAR khắt khe hơn ADR: những đêm phòng bỏ trống vẫn nằm ở mẫu số và vẫn kéo chỉ số xuống.

Vì sao dự án báo lấp đầy 80% mà tiền về tài khoản tôi vẫn ít?

Tỷ lệ lấp đầy (Occupancy) và ADR chỉ nói về đầu doanh thu. Chúng có thể được đẩy lên bằng cách bán giá thấp qua kênh OTA, chi mạnh cho quảng cáo hoặc tung gói khuyến mãi kèm ăn sáng và đưa đón sân bay. Mỗi thao tác đó đều làm phình chi phí ở phía sau bảng kê, nơi chủ sở hữu ít khi được xem chi tiết.

GOPPAR là chỉ số duy nhất trong nhóm này chạm tới cả hai đầu. Một khu nghỉ dưỡng có RevPAR 3,5 triệu đồng/phòng-đêm nhưng GOPPAR chỉ 900 nghìn đồng đang cho thấy tỷ lệ chi phí vận hành trên doanh thu vượt 70% — mức thường gặp ở những cơ sở nhân sự dư thừa, hoa hồng kênh phân phối cao hoặc F&B lỗ triền miên. Ngược lại, một cơ sở nhỏ hơn, ADR thấp hơn nhưng vận hành gọn có thể trả về dòng tiền tốt hơn cho chủ sở hữu.

Điểm nữa cần nhớ: GOPPAR là lợi nhuận trước khấu hao, lãi vay, thuế và phí thuê đất. Con số 10 triệu đồng/phòng-đêm chưa phải tiền vào túi. Từ đó còn phải trừ tiếp phần chia cho đơn vị vận hành theo hợp đồng, chi phí thay thế trang thiết bị (thường trích 3–5% doanh thu), thuế thu nhập và — nếu bạn vay — khoản trả gốc lãi hằng tháng.

Trước khi ký hợp đồng cho thuê lại, tôi nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp gì?

Hãy đưa các đề nghị sau vào phụ lục hợp đồng, bằng văn bản, trước khi đặt bút ký:

• Bảng GOPPAR theo tháng của 24 tháng gần nhất đối với các tòa/căn đã vận hành, kèm số phòng-đêm khả dụng dùng làm mẫu số. Nếu dự án mới, xin số liệu của một cơ sở cùng thương hiệu, cùng hạng, cùng vùng khí hậu.
• Danh mục chi phí được trừ trước khi ra GOP, ghi rõ khoản nào là chi phí vận hành, khoản nào là phí thương hiệu, khoản nào là quỹ thay thế tài sản. Đây là nơi tranh chấp phát sinh nhiều nhất.
• Quyền kiểm toán độc lập: điều khoản cho phép chủ sở hữu hoặc ban đại diện thuê đơn vị kiểm toán soát xét báo cáo vận hành, ít nhất mỗi năm một lần.
• Cơ chế phân chia khi GOPPAR âm: ai gánh phần lỗ của mùa thấp điểm, và khoản lỗ đó có được cấn trừ vào lợi nhuận các kỳ sau hay không.
• Tình trạng pháp lý của tài sản: căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng thường gắn với đất thương mại dịch vụ có thời hạn 50 năm; việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được xử lý theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Thời hạn còn lại ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán lại, dù GOPPAR có đẹp đến đâu.

Lời khuyên từ Villa Verde: Khi đọc báo cáo cam kết lợi nhuận, đừng dừng ở tỷ lệ lấp đầy. Hãy yêu cầu đơn vị vận hành cung cấp GOPPAR theo từng tháng, kèm thuyết minh chi phí, để biết thực chất bạn nhận về bao nhiêu sau khi bộ máy phía sau đã tiêu. Một cam kết 8%/năm trên giá bán chỉ có nghĩa nếu GOPPAR thực tế đủ nuôi nó — nếu không, chủ đầu tư đang trả lãi cam kết bằng chính tiền bạn đã nộp.

Những sai lầm nào khiến nhà đầu tư đọc sai GOPPAR?

Thứ nhất là so sánh GOPPAR giữa hai loại hình khác nhau. Một khu resort có nhiều nhà hàng, hội nghị và spa sẽ có cơ cấu doanh thu và chi phí hoàn toàn khác một cụm căn hộ dịch vụ vận hành tinh gọn. So sánh chỉ có ý nghĩa khi cùng hạng sao, cùng thị trường và cùng mùa.

Thứ hai là bỏ qua tính mùa vụ. Các thị trường nghỉ dưỡng biển phía Bắc gần như chỉ khai thác mạnh từ tháng 5 đến tháng 8, trong khi thị trường phía Nam trải đều hơn nhưng cao điểm quốc tế rơi vào tháng 11 đến tháng 3. Lấy GOPPAR của một tháng cao điểm nhân 12 để suy ra lợi nhuận năm là cách nhanh nhất để mua hớ.

Thứ ba là nhầm giữa loại trừ phòng bảo trì. Nếu đơn vị vận hành loại 20% số phòng khỏi mẫu số vì lý do sửa chữa, GOPPAR sẽ đẹp lên một cách cơ học mà không có đồng lợi nhuận nào tăng thêm. Hãy đối chiếu số phòng-đêm khả dụng trong báo cáo với tổng số căn bàn giao thực tế.

Thứ tư là quên các nghĩa vụ ngoài bảng: phí quản lý vận hành phần sở hữu chung, bảo hiểm tài sản, thuế giá trị gia tăng 10% trên dịch vụ lưu trú, và chi phí cải tạo định kỳ 5–7 năm một lần. Đây là những khoản GOPPAR không phản ánh, nhưng ví tiền của bạn thì có.