Lợi nhuận cam kết

Lợi nhuận cam kết là gì?

Lợi nhuận cam kết là mức tối thiểu chủ đầu tư đảm bảo trả cho khách hàng khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Đây là công cụ bảo chứng thu nhập ổn định, giúp nhà đầu tư an tâm về dòng tiền trong những năm đầu vận hành dự án, trong một khoảng thời gian nhất định.

Thông thường, mức cam kết này thường dao động từ 8% – 12% giá trị bất động sản mỗi năm, kéo dài từ 3 đến 10 năm tùy theo chính sách của từng dự án cụ thể tại các thị trường trọng điểm như Phú Quốc hoặc TP.HCM.

Lợi nhuận cam kết được tính trên giá trị nào trong hợp đồng?

Trong các hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng khai thác, lợi nhuận cam kết được tính toán dựa trên tổng giá trị sản phẩm (trước thuế hoặc sau thuế VAT). Đây là điểm nhà đầu tư cần đọc kỹ, vì cùng một mức 8%/năm nhưng tính trên giá trị chưa VAT sẽ cho số tiền thực nhận thấp hơn khoảng 8-10% so với cách tính trên giá trị đã bao gồm VAT.

Nói cách khác, số tiền lợi nhuận nhận được mỗi năm bằng tổng giá trị đầu tư bất động sản (thường là giá trị hợp đồng chưa VAT) nhân với tỷ lệ lợi nhuận cam kết tính theo phần trăm.

Tại sao Lợi nhuận cam kết quan trọng trong đầu tư?

Lợi nhuận cam kết đóng vai trò là “tấm lưới an toàn” tài chính, giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro trong giai đoạn thị trường biến động hoặc khi dự án mới đi vào hoạt động chưa có lượng khách ổn định.

Dưới đây là các ý nghĩa then chốt đối với nhà đầu tư:

• Đảm bảo dòng tiền: Giúp nhà đầu tư có nguồn thu ổn định để chi trả lãi vay ngân hàng (nếu có) hoặc tái đầu tư.
• Bảo chứng uy tín: Mức cam kết thể hiện sự tự tin của chủ đầu tư vào khả năng vận hành và khai thác kinh doanh của dự án trong tương lai.
• Tăng tính thanh khoản: Các dự án có chính sách cam kết tốt thường thu hút dòng tiền từ các nhà đầu tư ưa thích sự an toàn, từ đó thúc đẩy giao dịch thứ cấp sôi động hơn.

Nhận lợi nhuận cam kết có phải đóng thuế không?

Khoản lợi nhuận cam kết nhận hàng năm được xem là thu nhập từ đầu tư vốn hoặc thu nhập từ hợp tác kinh doanh, tùy cách chủ đầu tư cấu trúc hợp đồng. Thông thường chủ đầu tư sẽ khấu trừ thuế thu nhập cá nhân tại nguồn trước khi chuyển tiền vào tài khoản nhà đầu tư, nghĩa là con số 1,6 tỷ đồng/năm trong ví dụ trên là số tiền trước thuế, không phải số thực nhận.

Trước khi ký, nhà đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư ghi rõ trong Hợp đồng mua bán hoặc Hợp đồng hợp tác kinh doanh rằng mức cam kết là trước thuế hay sau thuế, đơn vị nào chịu trách nhiệm kê khai, và thời điểm chi trả (theo quý hay theo năm). Chênh lệch giữa hai cách hiểu này có thể lên tới hàng trăm triệu đồng cho mỗi năm cam kết.

Cần kiểm tra gì trước khi ký hợp đồng cam kết lợi nhuận?

Mặc dù lợi nhuận cam kết rất hấp dẫn, nhưng trong bối cảnh thị trường năm 2026, các chuyên gia tại Villa Verde đưa ra những lời khuyên sau:

Lời khuyên chuyên gia: Đừng chỉ nhìn vào con số % cam kết cao. Hãy kiểm tra năng lực của đơn vị vận hành quốc tế đứng sau dự án vì đây mới là yếu tố quyết định dự án có tạo ra doanh thu thực tế để chi trả cam kết hay không.

• Hậu cam kết (Profit Sharing): Cần lưu ý sau thời gian cam kết, tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận thường chuyển sang mô hình 80/20 hoặc 85/15 dựa trên thu nhập thuần (Net Income).
• Tính pháp lý: Đảm bảo các điều khoản cam kết lợi nhuận được quy định rõ ràng trong Hợp đồng mua bán hoặc Hợp đồng hợp tác kinh doanh.
• Nguồn tiền chi trả: Hỏi rõ khoản cam kết được trả từ doanh thu vận hành hay từ chính tiền bán hàng của chủ đầu tư. Nếu là vế thứ hai, rủi ro dừng chi trả sẽ tăng mạnh khi dự án bán chậm.
• Chế tài khi chậm trả: Kiểm tra trong hợp đồng có điều khoản phạt chậm thanh toán, quyền yêu cầu mua lại hoặc quyền chấm dứt hợp đồng hay không, kèm mốc thời gian cụ thể tính từ ngày đến hạn.

Nếu chủ đầu tư ngừng trả lợi nhuận cam kết thì sao?

Giai đoạn 2019–2022 tại Việt Nam đã ghi nhận nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng dừng chi trả cam kết do công suất phòng không đạt kỳ vọng. Khi đó, nhà đầu tư chỉ có thể dựa vào các điều khoản đã ký trong hợp đồng để đàm phán lại hoặc khởi kiện, và quá trình này thường kéo dài nhiều năm.

Vì vậy, cách phòng vệ hiệu quả nhất là đánh giá dòng tiền thực tế của dự án ngay từ đầu: xem công suất phòng trung bình của khu vực, giá phòng bình quân, và so sánh xem doanh thu dự kiến có đủ để trả mức cam kết 8-12%/năm hay không. Nếu con số không khớp, mức cam kết cao chỉ là công cụ bán hàng chứ không phải cam kết bền vững.