Operating Models là gì?
Operating Models (mô hình vận hành) là cách tổ chức khai thác một bất động sản nghỉ dưỡng: ai điều hành, ai đặt giá phòng, chi phí trừ theo thứ tự nào và phần còn lại chia cho chủ sở hữu ra sao. Đây là yếu tố quyết định dòng tiền thực nhận, tách biệt với giá mua ban đầu.
- Mô hình vận hành quyết định trực tiếp đến chất lượng dịch vụ và khả năng thu hút du khách của dự án.
- Việc lựa chọn đơn vị quản lý chuyên nghiệp ảnh hưởng đến chi phí vận hành và tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận thực tế.
- Hiểu rõ mô hình giúp nhà đầu tư nắm bắt được quy trình quản lý rủi ro và cách thức phân phối dòng tiền hàng năm.
Cơ chế dòng tiền trong mô hình vận hành hoạt động như thế nào?
Dòng tiền từ bất động sản nghỉ dưỡng thường được phân bổ sau khi trừ đi các chi phí vận hành, trong đó chi phí quản lý khi thuê đơn vị quốc tế thường chiếm khoảng 3-4% doanh thu. Tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận phổ biến giữa chủ sở hữu và đơn vị vận hành sau thời gian cam kết thường ở mức 80/20 hoặc 85/15. Nhà đầu tư cần lưu ý rằng tỷ lệ lấp đầy phòng khoảng 40-45% là ngưỡng cơ sở để đảm bảo khả năng chi trả lợi nhuận cam kết.
Điểm dễ hiểu nhầm là tỷ lệ chia 80/20 áp trên lợi nhuận sau chi phí, không phải trên doanh thu. Trước khi tới bước chia, doanh thu đã bị trừ chi phí quản lý, chi phí vận hành trực tiếp, quỹ tái đầu tư trang thiết bị và các khoản thuế phí. Vì vậy, hai dự án cùng công bố mức chia 80/20 vẫn có thể cho ra dòng tiền chênh nhau đáng kể, tùy vào việc hợp đồng liệt kê những khoản nào được trừ trước.
Mô hình vận hành phụ thuộc vào loại hình pháp lý của tài sản ra sao?
Trước khi bàn tới tỷ lệ chia, cần xác định tài sản được xếp vào loại gì. Căn hộ du lịch (condotel) được xếp vào loại cơ sở lưu trú du lịch theo Điều 48 Luật Du lịch 2017, nghĩa là hoạt động khai thác phải tuân thủ điều kiện kinh doanh lưu trú du lịch, chứ không thể vận hành như một căn hộ để ở cho thuê dài hạn. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới quyền tự khai thác của chủ sở hữu và tới nghĩa vụ đăng ký, khai báo lưu trú của đơn vị vận hành.
Song song, đơn vị đứng ra kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện về tư cách pháp nhân và vốn theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Người mua nên yêu cầu xem giấy tờ chứng minh tư cách của chính pháp nhân ký hợp đồng vận hành — không phải của tập đoàn mẹ hay thương hiệu khách sạn được nhắc trong brochure.
Những điều khoản nào cần đọc kỹ trong hợp đồng vận hành?
Khách hàng cần đặc biệt chú ý đến quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của đơn vị vận hành và các điều khoản về phí bảo trì định kỳ. Ngoài ra, cần đối chiếu các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 để đảm bảo quyền lợi pháp lý. Nếu cam kết lợi nhuận bị vỡ, hợp đồng phải nêu rõ lộ trình bồi thường và tài sản đảm bảo thay thế.
Hai điều khoản nữa thường bị bỏ qua: số đêm chủ sở hữu được sử dụng miễn phí mỗi năm và có bị giới hạn vào mùa cao điểm hay không; và quyền được nhận báo cáo doanh thu, công suất phòng theo kỳ. Không có quyền tiếp cận số liệu, chủ sở hữu không thể kiểm chứng phần lợi nhuận được chia.
Sai lầm nào khiến lợi nhuận thực nhận thấp hơn cam kết?
- Tin tưởng tuyệt đối vào mức cam kết lợi nhuận cao mà không kiểm tra năng lực thực tế của đơn vị vận hành, dẫn đến việc không nhận được tiền khi dự án vắng khách.
- Bỏ qua các khoản phí ẩn trong vận hành khiến lợi nhuận thực tế nhận về thấp hơn nhiều so với dự báo, dù mức cam kết lợi nhuận phổ biến hiện nay đã điều chỉnh xuống còn 6-10%/năm.
- Hiểu tỷ lệ chia là áp trên doanh thu thay vì trên lợi nhuận sau chi phí, dẫn đến ước tính dòng tiền cao hơn thực tế.
Đơn vị vận hành có quyền thay đổi chính sách chia sẻ lợi nhuận không?
Chỉ khi hợp đồng cho phép. Nếu hợp đồng có điều khoản mở cho việc điều chỉnh tỷ lệ chia hoặc thay đổi danh mục chi phí được trừ trước mà không cần sự đồng ý của chủ sở hữu, thì mức chia công bố ban đầu chỉ là con số tham khảo. Đây là điểm cần đàm phán trước khi ký, không phải sau khi nhận bàn giao.
Việc thay đổi đơn vị vận hành có làm mất giá trị căn hộ không?
Có thể, nếu giá mua đã được định theo thương hiệu vận hành. Khi đơn vị quản lý thay đổi, công suất phòng và giá phòng bình quân có thể giảm, kéo theo dòng tiền và giá chuyển nhượng. Vì vậy nên kiểm tra thời hạn hợp đồng vận hành còn lại và điều kiện gia hạn ngay từ khâu thẩm định.
Villa Verde lưu ý: Trước khi ký, hãy yêu cầu bằng văn bản ba thứ: danh mục đầy đủ các khoản chi phí được trừ trước khi chia lợi nhuận, thời hạn hợp đồng vận hành còn lại, và quyền nhận báo cáo doanh thu — công suất phòng theo kỳ.